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【如何投资法国房地产】如何收购房地产?

2018-11-13 16:16:08 | 阅读:1242

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在法国,房地产的出售须在土地注册处(Service de Publicité Foncière)注册,方对第三方具有约束力/产生效力。房地产买卖协议须在法国公证人(notaire)的见证下签署。



1

公证人的职责



公证人是依法令任命的公职人员(officier ministériel),受司法部长(Ministère de la Justice)管理。


在起草买卖契据前,公证人的职责是调查待售物业(就区划法,地役权、抵押等潜在的产权负担而言)及卖方所有权(确保所有权在30年内有效,30年是通过占有方式获得房地产所有权的法定诉讼时效)。


公证人有义务购买职业民事责任保险,以弥补因赔偿由公证人对客户造成的损失而产生的必要财务支出。



2

收购房地产的流程



在前期谈判中,双方就交易价格及标的物达成一致,订立初步协议(见" 3. 初步协议"),初步协议通常取决于各种条件。


根据法国法律,初步协议是对双方有约束力的买卖协议,除非当事人之间另有约定。鉴于此,各方应自商洽之初即征询律师意见。


通常,初步协议的先决条件(如有)得到满足后,双方在公证人的见证下(见"4. 买卖契据")签订买卖契据,买卖过程完成,支付各类购买费用(见"5. 购买费用—公证费/注册税/增值税")。



3

初步协议



根据法国法律,初步协议可采用单方面出售选择权(promesse unilatérale de vente)或双边买卖协议(promesse synallagmatique de vente et d’achat)的形式,通常包含先决条件,交易完成前应满足先决条件。


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单方面出售选择权


卖方承诺出售,并赋予单方面意向书的另一方(如果该另一方决定行使购买选择权即是买方)在指定期限内购买其房产的选择权。意向书签署后,通常会支付购买价款10%的预付定金,作为在选择权期间房产暂不上市和买方享有排他权的补偿(indemnité d’immobilisation)。定金将用于抵扣购买价款;如果买方未能完成购买,定金不予退还。然而,如果先决条件未被满足,10%的定金则可退还给买方。


意向书须在公证人面前签立,或作为私人协议自受益人接受意向书之日起10日内向法国税务部门登记,否则自动失

效。


双边买卖协议


卖方承诺出售且买方承诺购买房产。协议签署后,买方支付购买价款的10%作为预付定金。双边协议无须在公证人面前签立(尽管通常仍会在公证人面前签立),也无须向法国税务部门登记。


初步协议通常受先决条件或解除条件限制。标准条件如下:


  • 买方获得必要融资(如有)的能力;

  • 卖方提供抵押登记文书,证明房产产权清晰且无产权负担;

  • 市政府的2个月优先购买期期满;

注:房产所在市政府可能对上述待售房产拥有优先购买权(DPU)。这种情况下,公证人向市政府递送出售意向声明(DIA),市政府应在两个月有效期内通知卖方是否行使该等优先购买权。如是,则市政府成为买方。

  • 获得建筑许可(如必要);

  • 获得相关部门的证明书,确定房产合理区划,符合预期用途。




4

买卖契据


初步协议的条件得到满足后,公证人启用认证格式起草买卖契据(初步协议的重复版本),双方签署契据,支付购买价款的余额。


如上文所述,公证人的运用以及买卖契据在相关土地注册处的注册,使得房产的出售产生对抗第三方的效力。



5

购买费用—公证费/注册税/增值税





购买费用


购买费用包括(i)税/注册税,由公证人收取用以弥补行政费用,(ii)公证人在购买过程中的支出款项,及(iii)公证费,即公证人本身费用(emoluments du notaire)。


购买费用因购买类别不同而有异(例如:购买土地,购买新、旧建筑物等)。


确切来讲,房地产买卖涉及的购买费用如下:

适用税/费性质基数
税/费率
注册税价额

5.09%

土地注册处处长薪水
(Contribution de Sécurité Immobilière)
价额0.1%
公证费价额

0.825% (不含增值税)

公证费增值税公证费
20%
支出款项固定金额:约1,500欧元

公证费


公证费包含在上述总的购买费用之中,是受严格规范的按比例收费,数额由公共主管部门决定1。

价额决定公证费数额的适用比例

0 - 6,500欧元

4% (不含增值税)
6,500欧元以上 - 17,000欧元1.65% (不含增值税)
17,000欧元以上 - 60,000欧元1.10% (不含增值税)
60,000欧元及以上0.825% (不含增值税)

注:

  • 公证费比例大致为0.825%(不含增值税),因为该比例适用于几乎整个购买价款(即购买价款超出60,000欧元的部分);

  • 公证费适用增值税率为20.00%。


Contribution de Sécurité Immobilière (代替先前的土地注册处处长薪水)


购买费用还包括 “Contribution de Sécurité Immobilière”,占购买价款的0.10%。


注册税


购买“旧”建筑物(即建成超过5年)须缴付注册税(droits de mutation),占购买价款的5.09%。


增值税


购买“新”建筑物(即建成不足5年),鉴于购买价款已包含买方应纳增值税(税率20.00%),买方仅需按照减免后的税率支付注册税(taxe de publicité foncière),为购买价款(不含增值税)的0.715%。


增值税还适用于对可开发土地的收购。如果买方承诺5年内在该土地上建造楼宇,将无须缴付注册税,只需缴付125欧元固定数额。




6

其他购买技巧



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其他购买技巧 (VEFA)


购买建造中的房产,即随着工程的进展,买家一步步地买下房屋已建成的部分,最终在竣工时成为整个房产的业主。通常,买方先付款购买空地,之后按照房屋建造的进度进行分期付款。


这种机制常见于在市区建造住宅楼宇。为保护住宅房产买方的利益,此类期房销售适用强制性规则。


融资租赁


融资租赁2是指业主将房地产租予经营公司用于从事商业活动,租赁期限不可撤销;租赁期满时,经营公司有权按照签订协议时商定的固定价格收购该房产,这一收购对价已将租期内的相应租金考虑在内。理论上,出于税收折旧目的,租赁期限等同资产的使用寿命。


租赁期满时,经营公司有三种选择:


  • 依照约定的残值购买资产;

  • 将资产交还予融资出租人;

  • 经融资出租人同意,进入新的租期(订立普通租赁协议)。


这种方法多用于为房地产收购提供高杠杆率融资,普通的抵押贷款往往不会有如此高的杠杆率。


融资租赁也用于“售后回租”交易,即公司将房产售予融资租赁机构,融资租赁机构以融资租赁方式将房产回租给卖方使用。从卖方公司角度而言,目的是获取流动资金并保留对资产的使用权。


收购持有房地产的公司的股份


收购持有房地的公司的股份,优势如下:


  • 购买过程无需公证人介入。

  • 市政府不具有优先购买权,惟一例外是民事房地产公司(SCI)3。

  • 注册税更低,介于股份收购价款0.1%至3%之间(债务及营运资本可从公司价

  • 值中扣除,从而降低课税基数),其中0.1%适用于收购股份有限公司(SA)或简易股份公司(SAS)股份,3%适用于收购私人股份有限公司(Sarl)或民事房地产公司(SCI)股份;但是,当目标公司为房地产公司时(即房地产资产价值占公司资产总值的50%以上),注册税为收购价款的5%。


收购持有房地产的公司的股份,弊端如下:


  • 买方将继承目标公司的所有债务,因此应开展深入详尽的尽职调查。

  • 如果目标公司的员工多于50人,必须收到劳资委员会意见书(肯定或否定)方能达成买卖。



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